Keď je kúpna cena len na papieri: Nebezpečný trend na realitnom trhu
Realitný trh sa za posledné roky výrazne zmenil. Spolu s rastom cien nehnuteľností, sprísňovaním podmienok hypotekárneho financovania a tlakom na dostupnosť bývania však začíname čoraz častejšie evidovať aj praktiky, ktoré považujeme za veľmi nebezpečné — a to nielen pre kupujúcich, ale aj pre samotných predávajúcich.
V poslednom období som viackrát oslovovaný s návrhmi na "úpravu" kúpnej ceny nehnuteľnosti tak, aby bolo možné získať vyšší hypotekárny úver. A úprimne, zaráža ma najmä fakt, že podobné návrhy často neprichádzajú len od kupujúcich, ale aj od osôb, ktoré by mali dohliadať na bezpečný, transparentný a právne správny priebeh obchodu.
Ako realitný maklér však odmietam dostať svojich klientov do situácií, ktoré môžu mať v budúcnosti právne, finančné alebo trestnoprávne následky. Mojou úlohou nie je hľadať spôsoby, ako obísť pravidlá, ale chrániť klienta a zabezpečiť bezpečný predaj.
Keď je cena "len na papieri"
V praxi ide o situáciu, keď sa zmluvné strany dohodnú na umelo navýšenej kúpnej cene nehnuteľnosti. Dôvod býva najčastejšie jediný — získanie vyššieho hypotekárneho úveru.
Uvediem príklad:
Nehnuteľnosť sa predáva za cenu 180.000 €, no v kúpnej zmluve je uvedená suma 220.000 €. Rozdiel má slúžiť napríklad na:
- dofinancovanie bez vlastných zdrojov,
- rekonštrukciu,
- vyplatenie ďalších záväzkov,
- alebo jednoducho na získanie vyššej hotovosti.
Na prvý pohľad sa môže zdať, že "veď banka to schválila" a teda je všetko v poriadku.
Lenže problém vzniká v momente, keď:
- deklarovaná kúpna cena nie je myslená vážne,
- nemá byť reálne uhradená,
- alebo je vytvorená výlučne za účelom získania vyššieho úveru.
Banka totiž pracuje s dokumentami, prehláseniami a údajmi, ktoré jej predložia samotné zmluvné strany. Pokiaľ sa neskôr preukáže, že banka bola uvedená do omylu nepravdivými alebo účelovo nastavenými informáciami, následky nenesie banka, ale osoby, ktoré tieto informácie poskytli.
ČO AK? Riziko pre predávajúceho, na ktoré mnohí nemyslia
Mnohí predávajúci si povedia:
"Mňa sa to netýka. Ja svoje peniaze dostanem."
Lenže práve tu môže vzniknúť veľmi vážny problém.
Predstavme si situáciu, že predávajúci pristúpi na navýšenie ceny len "na papieri". Kúpna zmluva obsahuje:
- konkrétnu výšku kúpnej ceny,
- prehlásenia zmluvných strán,
- potvrdenia o dohodnutých podmienkach.
Kupujúci následne disponuje overenou a podpísanou kúpnou zmluvou, ktorá deklaruje napríklad cenu 220.000 €, aj keď predávajúcemu bolo v skutočnosti vyplatených iba 180.000 €.
A teraz otázka:
Čo sa stane, ak v budúcnosti vznikne spor?
Čo ak:
- dôjde k vypovedaniu zmluvy,
- odstúpeniu od zmluvy,
- súdnemu sporu,
- alebo požiadavke na vrátenie kúpnej ceny?
Predávajúci sa môže dostať do situácie, keď proti nemu stojí podpísaná kúpna zmluva s vyššou deklarovanou cenou, ktorú však reálne nikdy neobdržal.
A práve toto je moment, ktorý si mnohí ľudia pri podobných "dohodách" vôbec neuvedomujú.
Riziká pre kupujúceho
Aj kupujúci často vníma iba krátkodobý benefit:
"Získam viac financií."
No v skutočnosti na seba preberá:
- vyššie zadlženie,
- vyššie mesačné splátky,
- vyššie preplatenie úveru,
- riziko problémov pri budúcom predaji,
- a v krajnom prípade aj právne následky.
Ak sa trh zmení alebo ceny nehnuteľností poklesnú, kupujúci môže zostať zadlžený výrazne nad reálnou hodnotou svojej nehnuteľnosti.
Úlohou profesionála nie je hľadať "kreatívne riešenia"
Realitný maklér by mal byť človek, ktorý:
- upozorňuje na riziká,
- chráni klienta,
- dohliada na bezpečný priebeh obchodu,
- a pomáha nastaviť transakciu transparentne a správne.
Nie človek, ktorý:
- navrhuje obchádzanie pravidiel,
- koordinuje vracanie peňazí,
- alebo klienta presviedča, že "takto sa to robí bežne".
Osobne odmietam realizovať obchody, ktoré môžu klienta dostať do budúcich problémov. Aj keď to niekedy znamená, že obchod nebude možné uskutočniť spôsobom, aký si niektoré strany predstavujú.
Pre mňa je dôležitejšia bezpečnosť klienta ako uzavretie obchodu za každú cenu.
Záver:
Realitný obchod nie je len o podpise zmluvy a odovzdaní kľúčov. Je to právny a finančný proces, ktorého následky môžu zmluvné strany niesť ešte mnoho rokov po predaji.
Preto považujem za mimoriadne dôležité:
- nastavovať obchody transparentne,
- pracovať s reálnymi údajmi,
- a odmietať praktiky, ktoré môžu klientov dostať do budúcich problémov.
Dôvera klienta je pre mňa záväzok. A úlohou profesionálneho makléra podľa môjho názoru nie je hľadať cesty, ako obísť systém, ale zabezpečiť, aby celý obchod prebehol bezpečne, férovo a v súlade so zákonom.
Aj preto odporúčam každému predávajúcemu či kupujúcemu vyberať si sprostredkovateľov, ktorí nestavajú obchod na rizikových "schémach", ale na odbornosti, transparentnosti a ochrane svojho klienta.
A pritom toto nie je jediný problém, s ktorým sa na realitnom trhu stretávam. Existujú aj prípady, pri ktorých sa môže kupujúci dostať do veľmi nepríjemnej situácie a prísť aj o niekoľko desiatok tisíc eur.
Ale o tom zasa nabudúce.