Ako sa vyhnúť problémom pri predaji spoločnej nehnuteľnosti po rozvode
Predaj bytu či domu je sám o sebe náročný proces. Ak však nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a majitelia sú už rozvedení, no majetok stále právne nevysporiadali, môžu sa objaviť problémy, ktoré predaj nielen spomalia, ale niekedy úplne znemožnia.
Prečo je to rizikové
V BSM musia s predajom súhlasiť obaja spolumajitelia. Ak hoci len jeden z nich odmietne spolupracovať, celý obchod padá. V praxi sa stretávame s tým, že aj po rokoch od rozvodu zostávajú medzi bývalými partnermi nevyriešené konflikty, ktoré sa prenesú aj do predaja nehnuteľnosti.
Ako môžu spolumajitelia predaj bojkotovať
Z mojej praxe poznám viacero spôsobov, ako sa to môže prejaviť:
-
Zamedzenie vstupu na obhliadky – kupujúci si byt jednoducho nepozrú, lebo jeden zo spolumajiteľov ich dnu nepustí.
-
Ovplyvňovanie záujemcov – počas obhliadky zaznievajú poznámky alebo informácie, ktoré záujemcu odradia.
-
Neprimerané požiadavky na cenu – jeden z vlastníkov trvá na nereálnej sume, ktorú trh neakceptuje.
-
Odmietanie stretnutí či podpisu kúpnej zmluvy – aj keď sa podarí nájsť kupujúceho, obchod padne pri finálnom kroku ...
Čo sa môže stať, ak si spory nevyriešite vopred
Ak predávajúci začnú proces predaja bez toho, aby mali medzi sebou jasnú dohodu, riskujú:
-
Stratu vážneho kupujúceho – záujemca nebude čakať mesiace na vyriešenie sporov.
-
Zníženie predajnej ceny – čím dlhšie sa predaj komplikuje, tým horšiu pozíciu má nehnuteľnosť na trhu.
-
Zbytočné právne náklady – môže dôjsť až k súdnym sporom o spôsob predaja alebo vysporiadanie.
-
Narušenie vzťahov – aj zvyšky korektnej komunikácie medzi bývalými partnermi môžu definitívne zmiznúť.
Poškodenie povesti predaja – dlhodobo narušovaný proces predaja sa veľmi rýchlo dostane do povedomia obyvateľov obce či mesta. Aj keď sa neskôr spory vyriešia, vo vedomí potenciálnych záujemcov môže ostať neistota a nižší záujem, a to pod ťarchou obáv z možných rizík čím klesá trhová hodnota nehnuteľnosti.
Ako sa chrániť a predísť problémom
Ak je nehnuteľnosť stále v BSM po rozvode, odporúčam:
-
Právne vysporiadanie BSM – dohodou alebo súdnou cestou, ešte pred začatím predaja.
-
Spísanie písomnej dohody o predaji – cena, postup, kto zabezpečuje predaj, ako sa delia náklady a výnos.
-
Mandátna zmluva s maklérom – podpísaná oboma vlastníkmi, aby mal maklér právny základ konať a organizovať obhliadky.
-
Príprava jednotnej prezentácie a komunikácie – aby nebol pri obhliadkach priestor na protichodné informácie.
-
Mediátor alebo právnik – ak komunikácia viazne, nezávislá osoba môže pomôcť nájsť kompromis.
A ako je to v takomto prípade s predkupným právom?
Ak je nehnuteľnosť ešte stále v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), na predaj je potrebný súhlas oboch vlastníkov – teda predkupné právo v klasickom zmysle sa neuplatňuje. Situácia sa mení po zániku BSM a jeho právnom vysporiadaní, kedy sa z bývalých manželov stávajú podieloví spoluvlastníci.
Vtedy platí, že ak jeden zo spoluvlastníkov chce svoj podiel predať tretej osobe, musí ho najskôr ponúknuť druhému – a to za rovnakých podmienok, za akých by predával cudziemu záujemcovi.
Ignorovanie predkupného práva môže viesť k neplatnosti kúpnej zmluvy alebo k súdnym sporom. Preto je vždy vhodné tento krok riešiť písomne a cez odborníka, aby predaj prebehol v súlade so zákonom.
Záver
Predaj nehnuteľnosti po rozvode nemusí byť bojovým poľom. Ak si bývalí partneri dokážu ešte pred vstupom na trh nastaviť jasné pravidlá a dať ich na papier, môžu sa vyhnúť stratám času, peňazí aj nervov.
Z mojej skúsenosti platí: čím jasnejšie sú pravidlá na začiatku, tým rýchlejšie a výhodnejšie sa nehnuteľnosť predá.
(píše Marián Bielik, realitný maklér UPgreat NAMAX)
marian.bielik@upgreat.sk