Prečo je predaj bytu formou mesačných splátok „nájmom“ pre majiteľa rizikový a často nevýhodný
V realitnej praxi sa opakovane stretávam s požiadavkou záujemcov "kúpiť" byt bez hypotéky – formou mesačných splátok, najčastejšie zamaskovaných ako dlhodobý nájom, ktorý má v budúcnosti viesť k prevodu vlastníctva. Na prvý pohľad to môže znieť lákavo: majiteľ získa "istý" príjem a kupujúci môže bývať hneď. No v skutočnosti ide o spôsob, ktorý vo väčšine prípadov predstavuje pre vlastníka nehnuteľnosti výrazné riziko, právne aj finančné.
Tento článok priblíži, prečo je dôležité spozornieť, čo za týmto typom požiadavky skutočne stojí a aké následky môže mať takéto rozhodnutie pre predávajúceho.
1. Prečo chce kupujúci obísť hypotéku? Dôvod býva jednoduchý: banka by mu ju neschválila
Ak má záujemca skutočný záujem kúpiť nehnuteľnosť a disponuje finančnou bonitou, prirodzene siaha po hypotéke – bezpečnej, transparentnej a kontrolovanej forme financovania.
Ak však kupujúci trvá na tom, že sa chce za každú cenu vyhnúť banke a všetko riešiť "súkromnou dohodou", je na mieste otázka:
Prečo?
Najčastejšie dôvody bývajú:
-
má záznamy v registroch dlžníkov,
-
už spláca viaceré úvery alebo má nedostatočný príjem,
-
jeho história splácania je riziková,
-
banka ho považuje za klienta s vysokou pravdepodobnosťou nesplácania.
A teraz zásadná otázka:
👉 Ak takéhoto človeka nepovažuje za bezpečného ani banka s kompletnými údajmi, prečo by mal riziko na seba prevziať majiteľ nehnuteľnosti, ktorý nemá takmer žiadne nástroje na preverenie bonity?
Vlastník v tejto situácii v podstate nahrádza banku – ale bez jej ochranných mechanizmov, bez kontroly, bez zabezpečenia a bez možnosti efektívne zasiahnuť.
2. Veľké riziko: majiteľ čaká roky, no výsledná cena nehnuteľnosti zostáva otázna
Predaj formou mesačných splátok formou najmú alebo dohodnutých čiastok, často trvá dlhé roky. A s tým prichádza ďalší problém – nepredvídateľná výška hodnoty nehnuteľnosti v budúcnosti.
Príklad:
-
dnes je trhová hodnota bytu 150 000 €,
-
dohodnete splátky na obdobie 5, 10, či 15 rokov,
-
o 10 rokov môže byť hodnota úplne inde – vyššia alebo nižšia.
A teraz si predstavte:
-
o 10 rokov bude mať nehnuteľnosť hodnotu o 20 000 € viac,
-
ale kupujúci bude trvať na pôvodnej cene,
-
vy ako majiteľ sa ocitnete v nevýhodnej obchodnej pozícii.
Naopak:
-
ak bude hodnota o 20 000 € nižšia,
-
kupujúci môže odmietnuť doplatiť, domáhať sa zníženia ceny alebo dokonca sporovať zmluvu.
Takéto situácie sú v praxi časté.
Takýto predaj je právne komplikovaný, ťažko nastaviteľný a vysoko konfliktný.
Nie je to "bezpečný obchod". Je to potenciálne recept na budúci spor.
3. Majiteľ sa stáva veriteľom. S minimálnou ochranou
Predaj formou splátok mimo banky je v skutočnosti pôžička predávajúceho kupujúcemu – len so všetkými rizikami a takmer bez benefitov:
-
zmluvy tohto typu sú právne náročné,
-
majiteľ nesie celé riziko nesplácania,
-
v prípade problémov je vymáhanie zdĺhavé a nákladné,
-
ak sa kupujúci alebo predávajúci dostane do exekúcie, financie záujemcu alebo nehnuteľnosť predávajúceho môžu byť predmetom blokácie.
A čo je najdôležitejšie:
👉 Kým kupujúci "spláca", byt je stále váš – čo znamená, že zaň nesiete plnú zodpovednosť.
Dane, technický stav, poistenie, právne komplikácie… všetko ostáva na vašich pleciach.
4. Finančná nevýhodnosť pre predávajúceho
Pri predaji formou splátok:
-
predávajúci prichádza o možnosť okamžite získať trhovú cenu,
-
nesie riziko inflácie,
-
nesie riziko budúceho poklesu hodnoty peňazí,
-
prichádza o ďalšie investičné príležitosti, ktoré by mohol realizovať okamžitým predajom.
V praxi je pre predávajúceho takmer vždy výhodnejšie predať za trhovú cenu ihneď a peniaze použiť podľa potrieb – zaplatiť, investovať, zhodnotiť.
Splátkový predaj bez banky je často nevýhodný obchod, ktorý sa môže predražiť nie len finančne, ale aj časovo a právne.
5. Záver: Pri predaji nehnuteľnosti voľte bezpečný postup a odborný dohľad
Ako realitný maklér s dlhoročnou praxou a stovkami úspešných obchodov môžem jednoznačne povedať:
👉 Predaj bytu formou mesačných splátok mimo banky je pre predávajúceho vysoko rizikový a často nevýhodný.
Ak uvažujete o predaji nehnuteľnosti, je mimoriadne dôležité:
-
poradiť sa s odborníkom,
-
nastaviť postupy bezpečne,
-
zvoliť spôsob, ktorý chráni vaše záujmy,
-
minimalizovať riziká budúcich sporov.
Profesionál vám pomôže identifikovať rizikové situácie, správne nastaviť predajný proces a zabezpečiť, aby bol obchod pre vás bezpečný, férový a výhodný.