Choď na obsah Choď na menu

8 chýb, ktoré najčastejšie robia predávajúci pri predaji nehnuteľnosti

16. 3. 2019

8 chýb, ktoré najčastejšie robia predávajúci pri predaji nehnuteľnosti


Veľká väčšina ľudí predáva dom alebo byt len raz alebo dvakrát za život, preto je pochopiteľné, že s tým nemá veľa skúseností. Z toho vyplýva aj množstvo chýb a omylov, ktorých sa pri predaji dopúšťajú. Prezradíme vám, ktoré sa podľa skúseností odborníkov vyskytujú najčastejšie.

 

1. Nesprávne stanovenie ceny nehnuteľnosti

Pri stanovení ceny, za ktorú chcete nehnuteľnosť predať, nestačí len preletieť realitný portál a vybrať si najvyššiu cenu za typ podobný tomu, čo predávate. Treba si uvedomiť, že cena je najvýznamnejší faktor ovplyvňujúci predaj nehnuteľnosti a tiež faktor, ktorý ovplyvňuje hlavne situácia na trhu. Aktuálna cena nehnuteľnosti nezávisí od toho, za koľko bola pred niekoľkými rokmi kúpená, ani od nákladov, ktoré sa do nej investovali. Treba brať do úvahy jej stav, výmeru, rekonštrukciu, poschodie (najnižšie a najvyššie bývajú cenovo o niečo nižšie), lokalitu, dostupnosť, občiansku vybavenosť či  cestné komunikácie. Správna cena sa väčšinou pohybuje medzi hodnotou znaleckého posudku a správaním sa kupujúcich na trhu v danom okamihu. Ak si myslíte, že pre začiatok určíte vysokú cenu s tým, že postupne budete zlacňovať, môžete dosiahnuť pravý opak. Záujemcov premrštená cena odradí a môže sa stať, že sa na obhliadku nikto neprihlási. 

2. Dlhé čakanie na záujemcu

Ak je ponuka vašej nehnuteľnosť na realitných portáloch viac ako pár týždňov bez serióznej odozvy, treba sa zamyslieť, kde sa stala chyba. V tejto fáze je veľmi dôležité zistiť, aký je pravý dôvod a napraviť ho: či ste zle stanovili cenu, či je nehnuteľnosť zle nafotená alebo má nedostatočný popis. V opačnom prípade sa vám môže stať, že vaša nehnuteľnosť sa na trhu s nehnuteľnosťami stane ležiakom, ktorý už každý pozná a ťažko ju predáte za prijateľnú cenu. Ak nedokážete určiť príčinu nezáujmu, vyhľadajte kvalitného realitného makléra a požiadajte ho o pomoc.

3. Predaj bez skúseností a bez realitnej kancelárie

 

Hlavným dôvodom, prečo ľudia predávajú svoje nehnuteľnosti „na vlastnú päsť“, býva snaha ušetriť na provízii pre realitného makléra. Je potrebné si vopred uvedomiť, že predávanie nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie si vyžaduje množstvo času a spôsobí veľa stresu a nečakaných starostí. Predajca musí svojpomocne riešiť  stanovenie kúpnej ceny, prezentáciu nehnuteľnosti, jednotlivé prehliadky, zabezpečenie zmluvných dokumentov, vybavovanie hypotéky či podávanie návrhov na vklad záložných i kúpnych zmlúv. Veľmi často sa stáva, že neskúsený predajca zbytočne stráca čas, urobí veľa chýb a to, čo chcel ušetriť na provízií, nakoniec stratí na nízkej cene. Do predaja nehnuteľnosti sa oplatí ísť so skúseným maklérom. Ak žiadneho nepoznáte, pýtajte sa priateľov a známych, prípadne pátrajte na internete a pozrite si jeho prácu, portfólio jeho nehnuteľností a referencie predávajúcich i kupujúcich.

4. Predaj cez viac realitných kancelárií

Možno vás na začiatku napadne, že čím viac realitiek bude vašu nehnuteľnosť predávať, tým rýchlejšie sa predá. V skutočnosti to funguje presne naopak. Ak máte svoju nehnuteľnosť v piatich kanceláriách, ktoré ju väčšinou ponúkajú na tých istých webových portáloch, pre záujemcov v tom nastáva zmätok. Inzeráty sa často od seba líšia rôznymi podmienkami predaja a cenami, a tak tá istá nehnuteľnosť môže pôsobiť ako niekoľko rôznych ponúk. Vzbudzuje to nedôveru a navyše nemáte ani vyjednávaciu pozíciu na vyššiu cenu. Ak sa totiž náhodou vážny záujemca nájde, určite si vyberie ponuku s tou najnižšou cenou.

5. Chybná príprava nehnuteľnosti na predaj

Aby vaša nehnuteľnosť záujemcov zaujala, je potrebné pripraviť kvalitné fotografie objektu spolu s dostatočným popisom. Prvou a kľúčovou zásadou je fotiť uprataný interiér bez rozložených zvyškov potravín alebo kusov odevov. Dôležitá je aj technická úroveň obrázkov, tmavé fotky a amatérske zábery zachytávajúce okno, roh miestnosti a kúsok skrine vašu nehnuteľnosť nepredajú. Aj s týmto úkonom vám môže pomôcť realitná kancelária, ktorá má s fotením nehnuteľností skúsenosti. V popise nehnuteľnosti treba používať správne výrazy odrážajúce skutočnosť a uviesť všetky dôležité parametre správne a pravdivo.

6. Trapasy pri obhliadkach

Prípravu na obhliadku vašej nehnuteľnosti potenciálnym záujemcom nikdy nepodceňujte. Prvý dojem je dôležitý a druhá šanca na nápravu už nepríde. Či už predávate dom po babičke alebo luxusnú novostavbu, pravidlá sú rovnaké – je potrebné vyvetrať, upratať a vpustiť dovnútra čo najviac svetla. Ak v nehnuteľnosti stále bývate, odložte v čase obhliadky varenie, pečenie, návštevy príbuzných i rodinné hádky. Neporiadok, stres a nepríjemná atmosféra zapôsobia na záujemcu nepriaznivo a bude sa snažiť miesto čím skôr opustiť. Ak robíte prehliadku s realitným maklérom, nechajte ho klienta viesť a neskáčte mu do reči.

7. Chybná zmluvná dokumentácia

Keď ste našli kupca pre vašu nehnuteľnosť, prichádza ďalšia krízová časť obchodu. V tomto bode je nutné dohodnúť medzi zmluvnými stranami všetky podrobnosti zmluvy, financovanie nehnuteľnosti a tiež jej odovzdanie. Zostavenie potrebných zmlúv býva pre laika bez právnického vzdelania tvrdým orieškom a môže si ním skomplikovať život nielen počas predaja, ale aj na dlhé roky. Obsah a forma zmlúv má svoje pravidlá, ktoré sa ťažko naštudujú na internete. Navyše, kataster nehnuteľností dôsledne kontroluje, či zmluva o prevode nehnuteľnosti má zákonné i formálne požiadavky. Chyby v dokumentácii môžu zablokovať celý proces prevodu nehnuteľnosti až na niekoľko týždňov. Okrem časového omeškania to môže mať dosah i na celý proces vyplatenia kúpnej ceny. Aj z tohto pohľadu je výhodné obrátiť sa na realitnú kanceláriu, ktorá zamestnáva skúseného právnika. Poplatok za vypracovanie zmlúv môžete považovať za investíciu, ktorá vám zabezpečí nielen pokojný spánok počas prevodu nehnuteľnosti na katastri, ale aj po ňom.

8. Nedostatočná opatrnosť

Pri predaji nehnuteľnosti na vlastnú päsť býva rizikom, že predávajúci pri obhliadke otvorí dvere svojej nehnuteľnosti rôznym podvodníkom, špekulantom či dokonca zlodejom. Ľudí, ktorých púšťate do svojho bytu či domu, je dobré preveriť. Dobrý maklér so svojimi skúsenosťami, ktoré sú na nezaplatenie, vie niekoľkými správnymi otázkami zistiť veľa o skutočnom záujme klienta. Vie odfiltrovať cestovateľov, ktorí často iba hľadajú inšpiráciu alebo fiktívnych kupujúcich, ktorí sú len spolupracovníkmi iných nekorektných kancelárii. Dokáže identifikovať aj ľudí, ktorí nedokážu kúpu z rôznych dôvodov realizovať.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Marián Bielik
0905 319 946